房企理性拿地,对三四线城市更为谨慎

2020年开年以来，在春节影响下，房企拿地金额同环比均出现下降，且房企拿地重心向一二线聚集。2月份以来，在疫情影响下，房企拿地被短期按下“暂停键”，但随着土地逐渐入市以及地方政府利好政策的相继出台，房企拿地逐渐回温且加速向一二线聚拢，房企三四线布局将更为谨慎。在疫情影响下，预计未来房企融资环境呈现边际性改善，企业分化更为明显，未来市场合作拿地占比或有明显提高，对于资金充裕的企业而言，2020年将迎来一波收并购机遇。

01 房企拿地状况

1）房企拿地金额同环比均下降，拿地重心加速向一二线转移

受春节假期影响，2020年1月房企拿地金额同环比均出现下降趋势。从拿地金额来看，2020年1月，拿地金额前50企业的拿地金额为1193.7亿元，同比减少34.4%。土地市场延续2019年的低位运行状态，受春节影响，1月份拿地金额环比下降55.9%。从拿地均价来看，房企拿地加速向一二线城市集中。2020年1月，房企拿地均价高达11754元/平方米，较2019年12月9252元/平方米的拿地均价环比增长27%，进一步说明房企向高地价地区聚拢。

数据来源：wind数据，伽马智库整理

2)一二线城市占比逐渐增加，二线省会城市受青睐

从房企布局城市级来看，房企拿地继续聚焦一二线。2020年一二线城市土地成交金额占比达54.4%，较2019年全年的52.7%增加了1.7个百分点，其中一线城市占比由9.1%提升至13.9%，二线城市占比达40.5%。从拿地城市看，成交金额前10城市中多数均为一二线城市，如杭州、北京、上海、西安等，未来房企拿地预计还将以收敛、聚焦战略为主，重点关注省会城市、行情反弹的高能级城市及部分核心三四线城市。

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3）房企保持理性的拿地态度，拿地金额占销售额比重持续下降

房企拿地态度逐步回归理性。土地市场被视为房地产市场的“晴雨表”,在以稳为主的大基调下,房企拿地更趋理性。从拿地金额占销售额比重来看，2017年—2019年期间，房企逐渐由积极的拿地态度到回归理性，拿地更为谨慎。2019年房企拿地金额占销售金额的比重为28.4%，较2018年下降4个百分点，较2017年大幅下降23.1个百分点。2020年1月，房企拿地金额占销售额比重达28.6%，较2019年全年有所提升，土地市场热度上扬的原因一部分在于2019年底，房企已经就部分土地和政府接洽，2020年初成交理所当然；另一部分在于融资窗口期到来，资金流入增加土地的成交量。

数据来源：企业发布，伽马智库整理

 代表房企：碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团、绿城中国、中南置地、金科集团、中国金茂、华夏幸福、正荣地产、富力集团、融信中国、远洋集团、中国铁建、荣盛发展、雅居乐集团、滨江集团、中国奥园、龙光地产

02 疫情影响下，土地市场变化

2020年，疫情的发酵对各行各业均造成一定影响，房地产行业多地线下售楼处关停，原有的三四线返乡置业高峰消失，同时为防控疫情多数省份发出推迟复工通知，北京、天津、上海、重庆、武汉等地均推迟部分地块入市，全国土地市场几乎进入冰冻期。在疫情影响下，房企拿地会发生哪些变化？

1）土地市场被短期按下“暂停键”

疫情爆发后，房企土地成交被短期按下“暂停键”。2月初，因受疫情影响，辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市均发文宣布暂停土地出让，各城市土地成交同环比全面下跌，主要由于受疫情影响，房企销售停滞、回款减少，资金压力明显，房企拿地热情有所降温。但随着土地市场的开启以及城市出台相应利好政策的出台，房企拿地热情回归，2月11号，北京开启土地首拍，出让3宗不限价涉宅用地，总成交价80.05亿元，溢价率均高于25%，房企拿地热情不减。

2）疫情并未对房企拿地造成明显影响

房企积极寻找投机机会，选择合适地块入手。自土地先后进入市场以来，房企拿地金额达到573.82亿元，占1月份的48.1%。大型房企与区域性房企择机进入市场。从各房企2月份拿地情况看，绿城中国先后在北京入手三块土地，且溢价率均较高。华润置地也先后在北京竞得两块土地。

数据来源：企业发布，伽马智库整理

土地利好政策不断，房企拿地热情回升。为保障房地产市场稳定运行，减少疫情带来的不利影响，一周内有包括浙江、上海在内的多个省市出台了政策保障房地产市场稳定运行。就政策具体内容来看，涉及土地市场的政策主要集中在调整土地出让方式或时间节点、可延期或分期缴纳土地出让金、允许顺延开竣工时间不计违约责任、允许先行用地等四大方面，为处于资金困境中的房企减轻了一定的压力，利好土地市场。

03 房企拿地变化

受疫情影响，房企销售受到较大影响，叠加偿债高峰期来临，房企保持现金流通畅是企业渡过危机的少有办法。在此情况下，房企如何布局，怎么布局都将会有所调整。

1）合作加强，抱团取暖

近几年，房企联合拿地占比逐渐增多，在疫情影响下，房企在明显资金压力下，合作拿地比例将会进一步加大。在疫情影响下，房企拿地更为聚焦一二线城市，地块单价较高，且叠加企业资金压力，合作拿地、合作开发无疑成为房企比较青睐的方式。企业通过强强联合，增强出价能力，抢夺优质地块，同时分担风险，且企业可以通过联合拿地降低成本，保证利润空间。

2）精准布局，对于三四线布局更为谨慎

从2017年到2019年房企拿地趋势可以看出，房企拿地重心逐渐回归一二线，并快速聚集一二线。对于企业这一动态基本可以判断，多数三四线市场已经存在供应过剩问题，城市进入风险较大。且在此次疫情的影响下，根据《房地产职业经理人信心指数报告》中分析，三四线城市受疫情影响较大，这会进一步加速房企向一二线聚拢。

房企应对三四线城市布局更为谨慎，应适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市。中小房企在聚焦区域深耕发展的同时，需关注大本营周边二线城市和热点三四线城市，在三四线市场衰退势头未减的前提下，加速回归二线城市。

3）收并购热潮来袭

2019年，对于房地产行业而言，不仅仅存在“大鱼吃小鱼”的现象，时常也能看到“大鱼吃大鱼”的事件发生。2020年，受疫情影响，部分债务压力较大、负债率较高的中小企业将会迎来生存危机，这对于融资渠道丰富，现金流充裕的部分头部房企来说，是时候开展一波强势的收并购了。

从2月份的土拍情况来看，疫情并未对房企拿地热情造成较大影响，疫情将会对房企拿地方式以及未来城市布局产生明显影响。房企为保证规模发展需要充足的货值储备，房企保持理性拿地态度。在房企拿地方式上，房企之间合作拿地的方式将更为普遍，在资金压力下，部分企业可能面临危机，房企收并购机遇增多。在城市布局上，房企将更聚焦一二线城市，对于三四线的布局更为谨慎。

资讯来源：伽马智库