事关中国城市未来发展方向的这项“土改”政策,你看懂了么?

随着全国支援武汉的医疗队踏上返程，国内的疫情渐入尾声。但是国外，欧、美、中东一些国家由于应对疫情理念、治理体系以及国力支撑不足，疫情却全面爆发。这次疫情可以说是不分种族、不分国家全面攻击，这对全球各个国家的整体管理体系和综合国力特别是一次大洗牌、大考验。我相信，大家也都和我一样深刻的感受到，在过去的两个月时间我们的国家所做出的努力和牺牲，再次向我们伟大的祖国致敬！

言归正传，今天来聊一聊前不久国务院下发的一项“土改”政策，这项政策的出台事关中国城市未来的发展方向，值得我们一同学习和探讨。

3月12日，国务院下发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，这项新的“土改”政策主要有三大重要决定：

一是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；

二是试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

三是首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省市，试点期限1年。

这个政策释放了一个非常重要的信息，那就是国务院把永久基本农田转化建设用地的审批权下放给了部分试点省份。新一轮“土改”启动，即刻引发社会关注。

土地性质变更难度大 人地矛盾日益突出

在我国，国家对于大城市的开发边界一向是非常严格的，设置了包括生态保护红线、永久基本农田和城镇开发边界三条控制线。在各种限制下，各城市对于建设用地的开发红线都有着明确的规定。从某种意义上来说，这些红线的设置其实对大城市的损伤非常大，像北京、上海等一线城市，由于开发受限，城市规模难以扩展，城市资源的承载压力越来越大，满足不了日益增长的人口需求，出现了各种社会矛盾。像2017年北京的打压商住、清理地下室、扫荡街头小贩等城市治理风暴，还有上海的“拆违”、出租房被关停、清退租客等史上最强的租赁整治行动，都有向外“赶人”的意思。这些一线城市不是没有空间、没有地，而是没有可供开发的建设用地，因为在我国，对于永久性农田是有保护的，土地性质变更难度大，大城市的扩张严重受限，导致了人地矛盾。

专家：重在“布局”调整，意在提高“效率”

著名土地问题专家中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明认为：《决定》对于建设用地审批放权重在“布局”调整，目的是提高“效率”。北京、天津、上海等8个地区经济社会发展速度快，人地矛盾突出，需求变化快且资源环境承载压力较大，部分项目落地速度难以满足现实要求，改革后，这些地区有自主审批权限，有利于其调整农用地转用和项目落地节奏，可以根据形势变化及时调整用地计划和布局，进一步优化土地利用的空间布局和数量结构。

这项土地政策下发后，试点中的各省、区、直辖市拿到这个变更权后，就可以不用上报国务院审批，直接把永久农田变成城市新区、变成产业园、公路路网、地铁用地、学校、医院等城市资源，有效地解决日益增长的人口需求与城市资源匮乏之间的矛盾。

让农田下乡、让农民进城，推动1亿农民进城落户

农业是排名前列产业，是国民经济发展的基础，耕地肯定是要有保证的，那么，大城市周边的基本永久农田被占用后从哪里找回来呢？国家也给了方向，那就是通过置换、流转的方式把北京、上海等八个试点需要保护的永久基本农田置换到小城市。总而言之一句话：把城市扩张、城市发展这种机会交给大城市，其余小城市好好发展农业、种好地。

在此之前出台的另一项土地政策指出，要全面铺开农业用地的三权分制，即土地的所有权归集体，土地的承包权归承包人，土地的经营权归经营者。也就是说，农民可以把土地承包给农业龙头企业、大型农场以及合作社进行规模化耕种。这样一来，大城市通过土地置换可供开发的建设用地变多了；农民通过土地经营权置换可以进城落户了；小城市获得了更多的耕地，农业企业、农企合作社也实现了现代化、规模化、机械化的农业生产，可以说是一举多得。

这个转变将对中国城市未来的发展方向产生巨大影响

土地是国家的根本，国家对于土地政策是轻易不会动的，现如今如此大力度的下放相关建设用地审批权，说明国家的意志发生了根本性的变化和逆转，这个转变将对未来中国城市的发展方向产生巨大影响，同时，也释放出国家做大一线城市、做大中心城市、做大城市化和特大城市都市圈化的重要决心。仔细观察你还会发现，这几个试点地区大都涵盖在国家发展的大战略里面：京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化、成渝都市圈，都是代表性的都市圈和城市群。先让这几个地区快速发展成长起来走出个样板出来，然后推广到郑州、西安这些个中心城市，把中心城市、省会城市、一线城市做大、做强。

“土改”政策传导出的利好与利空

专业人士认为，这项“土改”政策的出台对一线城市、省会城市、中心城市都将是利好，因为资源有限，对一些地级市、小县城或将是利空；长期来看，对远郊新区也将是利空，因为各省、地区、直辖市拿到土地变更权后，大城市扩张没有束缚，未来的城市饼图越摊越大，供应量上来以后，一、二线城市外围的卫星城等远郊新区原本稀缺的价值就会被稀释。这样一来，就会导致好城市与坏城市之间、好板块与差板块之间、中心城区与远郊新区之间的价值分化越来越大。价值分化越大，价差就越大，购房者在选择置业标的时就越需要谨慎。

资讯来源：凤凰网房产