不动产登记司法协助的问题与对策——以河南省焦作市为例

原标题：不动产登记司法协助的问题与对策——以河南省焦作市为例

分析成因，务实和有针对性地找寻解决之道

摄影/方黎明

近年来，土地、房产等不动产引发的各类风险和纠纷日益增多，人们的防风险意识和法律意识也逐渐增强，不动产查封登记工作量也随之增长。由于情况复杂多变，不动产登记机构稍有不慎，就可能会产生各种不利后果。或涉嫌违法，被司法机关处罚；或涉嫌行政违法，被相关权利人提起行政诉讼。此外，相关权利人还可能因不满而进行投诉和信访。

河南省焦作市国土资源局为保证人民法院生效裁判文书依法及时执行,依据较高人民法院、原国土资源部、原建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》,有效开展不动产登记司法协助工作。2016年6月至今，焦作市累计办理查封登记2960件，注销查封登记1545件，接收协助执行过户文书244件。

不动产登记司法协助实践中，焦作市也遇到了一些具体问题。为此，焦作市不动产登记机构在研究分析问题形成原因的基础上，努力思考和探索解决之道。

问题一：《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第30条规定：“查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”从工作实践看，法院拍卖的不动产可能牵涉多起民事纠纷，同一不动产被不同地区的法院、不同的案件查封，有的多达十几次，首次查封、续查封、轮候查封等需要甄别，甚至还有法院存在重复查封情况。

对策和建议：登记机构在接收司法协助过户手续后，一要认真核准不动产查封及抵押信息，确认与执行法院提供的信息一致后，对准备转移过户的不动产进行注销查封登记；二要利用不动产登记系统的办公软件，在系统中进行临时限制并做好标注，因为从法院解除查封到登记机构完成转移登记存在时间间隙，其间其他法院要求查封不动产时，登记机构无法拒绝；三是有效杜绝出现不动产的恶意抵押、转让等行为；四是做到内部科室之间信息互通，保证司法机关生效法律文书执行到位。

问题二：不动产统一登记前，有权利人已取得房屋所有权证或者已办理预告登记，但后来整宗地被查封，导致后续业务无法办理。焦作市某房屋开发公司以出让方式取得一宗国有建设用地使用权。2014年，该房屋开发公司通过规划验收并办理房屋所有权首次登记。部分业主相继办理房屋所有权转移登记，但未办理土地使用权的分割转移登记手续。2017年3月，因该房屋开发公司存在债权债务民事纠纷，某区人民法院查封该公司名下此宗土地。该小区多名业主申请办理不动产抵押登记，不动产登记机构告知业主其所在小区宗地现处于查封状态，无法办理不动产抵押登记。

对策和建议：针对房地没有一体登记的情况，除业主宜向办理土地查封的法院反映情况并提出异议外，登记机构要及时向法院提出审查建议，明确告知法院土地权属主体和房屋权属主体不一致的情况及其原因，清楚陈述查封后可能会造成的相应后果，建议法院以保护权利人合法权益为出发点。如果法院在知晓上述情况后，仍然执意查封该宗土地，依据相关法律和司法解释规定，不动产登记机构应协助法院执行。此外，不动产统一登记之前，权利人已取得房屋所有权证或者已办理预告登记的，虽然整宗地被查封，但不应影响房屋权利人申请办理不动产登记。

问题三：统一登记前，房、地分散登记导致不少房屋所有权首封法院与土地使用权首封法院不一致。2017年9月，焦作市不动产登记中心司法查封窗口收到某法院关于将某房地产开发有限公司名下共计9套房屋分别协助过户的裁定。经工作人员核查，上述房屋对应的土地已于2016年4月被某公安分局查封，查封期限为两年。

对策和建议：不动产登记机构应及时向该法院提出审查建议，明确告知房、地查封不一致的情况，待该法院与公安分局商妥并送达相关案件的移送执行函等依据后，再给予协助。

问题四：司法机关只查封房屋，而不查封该房屋所在土地。2017年11月，外省某法院要求办理不动产协助过户，裁定内容为：将焦作市某区5套房产过户至竞得人王某名下。经登记机构工作人员核实，所涉5套房产均有对应的国有建设用地使用证。根据相关规定，房屋应当与其所依附的土地一并办理登记，保持权利一致。法院执行人员认为，国有建设用地使用权作为一项独立的权利，非经处置就一并转移并不符合规程，拒绝在执行通知书上添加“将国有建设用地使用权一并转移”。

对策和建议：不动产登记机构应向司法机关建议，在拍卖房产时坚持房地一体的原则，将所拍房产与其所在土地一同拍卖，保障竞得人的合法权益。

问题五：两个或多个司法机关同时对同一不动产要求办理查封登记。焦作市A法院一名工作人员来到不动产登记中心办理查封登记，工作人员告知其办理查封登记需至少两名法院工作人员到场，在该工作人员电话通知其同事赶来时，B法院两名工作人员也前来对同一不动产办理查封登记，双方对谁有首封权产生异议。

对策和建议：不动产登记机构可以采取如下措施：一是保持不动产现状，对任何机关和个人提出的要求，都暂时搁置；二是不对任何司法机关和个人进行辩解，并立即将相关情况及时通报给提出不同要求的各司法机关；三是等待不同的司法机关的共同上级机关做出最终裁决之后，再依法进行协助工作。

此外，不动产登记机构应制定一项及时告知各司法机关和相关权利人的登记制度，以证明不动产登记机构已经履行了及时告知的义务，避免因被误解而被错误地追究责任，产生不必要的麻烦。同时，建言司法机关建立相应工作规范，与不动产登记机构共同推进《不动产登记暂行条例》的实施。

问题六：衔接配合不够。不动产统一登记运行时间不长，部门沟通衔接力度不够、业务通融深度不够等客观存在，这对查封登记影响尤大。

对策和建议：建议加强协调沟通，进一步与房产、林业等部门对接，做好档案资料的全面移交，涉及权属纠纷时通过协调沟通妥善处理。

【来源】《中国不动产》2018年第7期

【作者】河南省焦作市国土资源局　张涛 尚桂芳 返回搜狐，查看更多

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